Blog

Dispozitie restituire emisa de PMB - cetatean strain. In limita legii sau cu incalcarea legii?

Dispozitie restituire emisa de PMB - cetatean strain. In limita legii sau cu incalcarea legii?

Atribuire in natura imobil-garaj si atribuire imobil teren-curte in folosinta speciala, in baza Legii nr. 10/2001. Instrainare imobil- casa in baza Legii nr. 112/1995. Drept de folosinta asupra terenului necesar normalei utilizari a imobilului-casa.

Probleme juridice:

1. Este legala Dispozitia prin care se atribuie in natura un imobil, cu respectarea dreptului de servitute fata de celalalt proprietar, in conditiile in care titularul Dispozitiei are atribuita in natura o suprafata de teren mai mare decat cea existenta in realitate? (in speta prin Dispozitie este cuprinsa si parte din terenul de sub imobilul-casa).


Opinam ca este lovita de nulitate absoluta partiala Dispozitia prin care se atribuie in natura un imobil-curte fara respectarea dispozitiilor art. 7, art. 10 si art 11 din Legea nr. 10/2001 raportat la art. 21 din Legea nr. 112/1995 ( varianta in vigoare in 2003, data emiterii dispozitiei), intrucat prin emiterea dispozitiei PMB nu a avut in vedere ca terenul nu este lipsit de afectatiuni.

In acest sens, opinam ca chiar daca in momentul emiterii Dispozitiei prevala restituirea in natura a imobilelor pentru care s-au depus notificari, exceptia fiind acordarea masurilor reparatorii prin echivalent, trebuie avut in vedere ca legea a instituit si la acel moment imposibilitatea de restituire a terenului afectat de constructii noi, servituti legale sau utilitati publice, asa cum prevedea art. 11 din Legea nr. 10/2001.

Legea a avut si are in vedere restituirea in natura, nu a terenului liber de constructii terestre, ci a suprafetelor care nu sunt supuse niciunei afectatiuni, cum sunt: constructiile, caile de acces, amenajarile subterane (conducte de alimentare cu apa, gaz, electricitate, retele de canalizare), sau care sunt necesare accesului ori utilizarii normale a amenajarilor, acestea fiind deci imobilele circumscrise notiunii de “teren liber ce poate fi restituit in natura”.

Aceasta interpretare a fost data de instanta atat inainte de modificarile aduse de Legea nr. 1/2009 ( Decizia nr. 352/R/ 10.11.2008; Decizia nr. 215/16.01.2008 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie – Decizia nr. 12/27.01.2009 a Curtii de apel Timisoara), precum si ulterior intrarii acesteia in vigoare (Decizia 219A/15.05.2015 a Curtii de apel Bucuresti, ramasa irevocabila prin Decizia nr. 2130/09.10.2015 a Inaltei Curti de Casatie si Jutitiei).

Totodata, prin Hotararea nr. 498/18.04.2003 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001 aflata in vigoare in 2003 (norma aflata in vigoare la data de 14.05.2003) la art. 7 din Legea 10/2001 norma metodologica pct. 7 (7.1) prevede ca, citam: “7.1. Norma prevazuta la alin. (1) al art. 7 din lege consacra principiul restituirii in natura si numai acolo unde aceasta masura nu este posibila urmeaza sa se acorde alte masuri reparatorii prevazute de lege (semnificaţia sintagmei nu este posibila este complexa fie ca restituirea nu este posibila datorita afectatiunii, fie ca bunul nu mai exista, fie ca exista o prevedere expresa care indica o alta masura reparatorie alternativa).”

Asadar, legiuitorul a instituit obligatia de nerestituire a terenurilor in natura atunci cand imobilul nu poate fi restituit datorita afectatiunii – in cazul nostru afectatiunea fiind reprezentata de constructia existenta si aflata in proprietate in temeiul Legii nr. 112/1995, si deci de necesitatea terenului aferent bunei/normalei folosinte a constructiei aflata in proprietate, dar si de utilitatile existente pe terenul ce a facut obiectul restituirii in natura prin Dispozitia emisa, astfel cum sunt acestea reglementate prin art. 10 si 11 din Legea nr. 10/2001.

2. Este obligata PMB sa depuna diligente pentru masurarea suprafetei de teren in fapt si sa atribuie in proprietatea sau folosinta odata cu intocmirea contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii nr. 112/1995, atat a terenului de sub constructie cat si a terenului necesar normalei utilizari a imobilului? (in speta urmare masuratorilor efectuate, imobilul-casa are atribuita o suprafata mai mica sub constructie decat cea existenta in realitate).

Fata de argumentarea prezentata mai sus, opinam ca PMB avea obligatia de a depune diligente pentru masurarea suprafetelor ce fac obiectul Legii nr. 10/2001, dar si a celor ce fac obiectul Legii nr. 112/1995, situatie fata de care Dispozitia emisa nu este legala, fiind lovita de nulitate absoluta partiala avand in vedere cele de mai sus dar si faptul ca:

Potrivit art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, republicata in baza art. II din H.G. nr. 11/1997, "in situatiile de vanzare catre chiriasi a apartamentelor si, cand este cazul, a anexelor gospodaresti si a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobandeste si asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alineat ultim din lege".


Textul art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995 prevede ca "suprafetele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 in posesia acestora si care depasesc suprafata aferenta constructiilor, raman in proprietatea statului".


Cu alte cuvinte, din interpretarea textelor legale mai sus mentionate, prin prisma principiului de logica al tertului exclus (tertium non datur) rezulta ca, daca terenurile ce depasesc suprafata aferenta construcţiilor raman in proprietatea statului, per a contrario, cele care nu depasesc aceasta suprafata, respectiv care asigura o utilizare normala a construcţiei, se dobandesc in virtutea legii in proprietate, odata cu cumpararea constructiei, nefiind necesara parcurgerea procedurii administrative prevazute de art. 36 din Legea nr. 18/1991, care se refera la alte situatii.

Totodata, este de observat ca in acelasi sens s-a pronunţat si Curtea Constitutionala, prin Decizia nr. 56/2009 cu privire la constitutionalitatea legii pentru modificarea si completarea Legii nr. 10/2001, decizie in care se arata ca "odata cu imobilele – cladiri instrainate in temeiul Legii nr. 112/1995 - au fost instrainate si terenurile aferente, motiv pentru care ele nu pot face obiectul restituirii in natura, ca masura reparatorie, ci doar prin echivalent".

Mai mult, interpretarea sistematica a dispozitiilor Legii nr. 112/1995 si Normelor metodologice de aplicare a acestei legi (aplicabile spetei) impune luarea in considerare si a altor acte normative care reglementeaza situatia juridica a unor terenuri aferente constructiilor.

Astfel, si in cazurile prevazute de art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicata şi de art. 10 din Legea nr. 85/1992, legiuitorul a inteles sa transmita dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente constructiiilor, fara plata, asa incat intentia legiuitorului a fost aceea de a nu face o discriminare a dobanditorilor constructiilor in baza Legii nr. 112/1995”.



Nota privind convertirea terenului atribuit in folosinta speciala in drept de proprietate cu toate atributele:

Analizand legislatia in vigoare constatam ca in conformitate cu dispozitiile art. 2 alin (1) din OU nr. 184/2002 astfel cum era in vigoare la data instrainarii imobilului (in anul 2004)  cetatenii straini care aveau calitatea de persoane indreptatite in temeiul Legii nr. 10/2001 la restituirea in natura a unor terenuri, situate in intravilanul localitatilor, puteau opta pentru dobandirea unui drept de folosinta special care sa confere titularului drepturile si obligatiile conferite de lege proprietarului, adica puteau sa solicite restiturea imobilului cu drept de folosinta si posesie insa fara sa isi poata exercita dreptul de dispozitie.

Conform art. 2 alin (2) din OU nr. 184/2002 astfel cum era in vigoare la data la care a intervenit instrainarea (in cazul nostru la nivelul anului 2004) cetateanul strain care a dobandit imobilul in conditiile art. 2 alin (1) din OU nr. 184/2002 avea posibilitatea de a instraina dreptul de folosinta catre terti insa numai cu respectarea dreptului de preemtiune fata de stat, intrucat statul putea opta pentru cumpararea terenului restituit. 

Concret, vanzarea dreptului de folosinta asupra imobilului catre terti putea fi facuta la nivelul anului 2004 numai cu notificarea in prealabil a statului, lasand la dispozitie statului un termen de 30 de zile in care statul putea opta pentru cumpararea dreptului de folosinta special.  In situatia in care statul, in termen de 30 de zile de la notificare, nu si-a manifestat intentia de cumparare a dreptului de folosinta special, cetateanul strain era liber de a instraina dreptul de folosinta special asupra imobilului catre terti si deci daca vanzarea s-a facut cu respectarea dreptului de preemtiune la cumparare, vanzarea intervenita devenea legala. Ulterior, in anul 2006,  dispozitiile art 2 alin (2) din OU nr. 184/2002 au fost abrogate prin art. 1 din  Legea nr.  465/2006, in sensul ca cetateanului strain nu i se mai impune respectarea dreptului de preemtiune fata de stat.

In speta, prin vanzarea dreptului de folosinta special catre terti, dreptul de folosinta dobandit s-a convertit in drept de proprietate, astfel cum rezulta din dispozitiile art. 2 alin (3).




Comentarii

Lasa un comentariu

Notifica-ma pe email cand sunt raspunsuri